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ファッション販売2000年6月号
『ＳＣ出店環境の激変にかく対策せよ』
（株）小島ファッションマーケティング代表取締役 小島健輔
現実となるＳＣ出店空白期間
大店立地法への切り替え後も現行大店法による出店手続で開店出来る「大店法経過措置期間」が定められているが、それは２０００年６月１日から２００１年１月末までの８カ月間で、２００１年２月１日以降にオープンする物件は大店立地法の手続きを踏まなければならない。大店立地法の審査期間は最長１年間。審査主体の自治体から意見書が出なければ８カ月程度と予想されているから、新法の手続きを踏んで着工する物件のオープンは最速でも、工期が１年程度の中型ＳＣで２００２年１月末、１６カ月程度を要する大型ＳＣならば２００２年５月末。つまり、中型ＳＣは２００１年２月１日から２００２年１月末までの約１２ヵ月、大型ＳＣなら２００２年５月末までの約１６ヵ月は出店が出来ない空白期間となってしまう。
自治体が積極的に誘致する物件では審査がごく短期に終了するケース、手続き終了を待たずに見切り発車で着工するケースも考えられるから、空白期間中のＳＣ開設が完全にゼロになるわけではないが、少なくとも２００１年２月以降、同年いっぱいは大型ＳＣの開設はほとんど無いと考えねばならない。
９９年度の第一種大型店（売場面積３,０００�F以上、政令指定都市は６,０００�F以上。ＳＣ以外の物件含む）の三条申請数は、空白期間前の駆け込み出店を狙った６月度の６０件以降は２４～４０件と再び沈静化し、通年で３７４件と前年から４件の微増に留まった。これら３７４件のオープン予定年月は総てが２００１年１月以前で、大型ＳＣ開設の凍結は三条申請動向からも明らか。期限までに開設出来なかったＳＣは、改めて新法の手続きを踏むことになる。
駆け込みで２０００年度は大型ＳＣ開設が急増する
２０００年１～３月間の新設ＳＣ数は１３ＳＣと前年同期の１９ＳＣを下回っているが、今後、ＳＣ出店空白期間に突入する２００１年１月末まで、未曾有の開設ラッシュが続く。
大手量販店の今年度の出店計画を見ると、負債圧縮を進めるダイエーは９９年度実績の８店から６店に減少、イトーヨーカ堂も前年と同数の１０店に留まる見通しだが、ＳＭ展開を進める西友は１１店から４５店に、ユニーは９店から１３店に、マイカルは４店から８店に急増。ジャスコは前年の２７店をわずかに上回る３０店前後となりそうだが、ＧＭＳ業態に限れば１０店から２３店に急増する。６社合計すれば６９店から１１２店に増加と、空白期間を前に一気に出店ペースを加速させる計画なのだ。
ＳＣの大型化も加速する。９９年度中に三条申請された３７４件の第一種大型店中、申請面積が３０,０００�Fを超える大型ＳＣは“札幌平岡ＳＣ”（アンカー：ジャスコ、５４,０００�F）、“岐阜柳津商業コンプレックス”（同：イトーヨーカ堂、５０,２５５�F）等、計９件。これに９８年度以前の申請で今春オープンした“ＪＲセントラルタワーズ”（同：ＪＲ名古屋高島屋、６５,０００�F）、“モザイクモール”（同：都筑阪急、４４,５３９�F）、“イオン成田ＳＣ”（同：ジャスコ、５７,０００�F）や、今後オープン予定の“イオン岡崎ＳＣ”（同：西武百貨店＋ジャスコ、８４,２１６�F）、“ダイドープラザⅡ”（同：ロビンソン百貨店、５９,４２３�F）等を加えれば、２０００年１月から２００１年１月末の間にオープンする３０,０００�F超のＳＣは２５件と、過去最多となった９９年度の倍近くにも達する。これらの総てが申請面積通りに開業するとは限らないが、２０００年度はこれまでにない大型ＳＣ開設ラッシュとなる事は間違いない。
ＳＣ出店環境の激変にどう対応するか
１）ＳＣ開設ラッシュ期間（～２００１年１月末）
空白期間中は大型ＳＣの開設はほとんど期待出来ないから、その前に如何に好物件を確保出来るかが勝負となる。実際、次年度分前倒しで出店ペースを加速させるという声も少なくないが、あせって不利な条件を飲んだり甘めの採算計画で見切り出店する愚だけは避けるべきだ。
９５年から９７年にかけて、ＳＣ開設ラッシュとデベロッパーのリーシング難を背景に出店条件が緩和され、大手専門店チェーンが大量出店を続けたが、販売効率低下が止まらぬ中での無謀な出店は収益を一段と悪化させ、９８年には退店数が急増した。９５～９７年度の水増し出店を９８年～９９年の大量退店で精算せざるを得ず、膨大な退店償却損が発生したのである。
９９年度、百貨店衣料品の既存店売上は３．８％、チェーンストアのそれは８．７％も減少した。ＳＣの９９年度の販売効率はまだ発表されていないが、依然として低下し続けている事は確実で、単価デフレの加速や若者のＩＴ関連への消費シフト、ＳＣ開設ラッシュによる売場面積急増を考えれば、販売効率は今後、一段と低下していくと見なければならない。
空白期間前に出店ペースを加速するなら、単価ダウンを上回る客数増が見込めるパワーＭＤ業態に限定し、運営コストの低い大型店舗のみを確保し、物件調査と出店採算検証をシビアに行うべきである。この三点を徹底出来ないぐらいなら、マイペースを守ったほうが安全だ。
２）ＳＣ出店空白期間（２００１年２月～２００２年前半）
大型ＳＣの開設が凍結される中、無理に出店ペースを維持するよりも、業務システムの改善や既存店強化に集中するのもひとつの見識だ。どうでも出店ペースを継続したいなら、ふたつの方向が考えられる。
第一が既存ＳＣの空きスペースやリニューアルＳＣへの出店。採算悪化に耐えかねて退店を迫られるテナントは今後、一段と増加すると思われるし、９２年以降、開設数が急増したＳＣは順次、リニューアルのサイクルを迎えていく。これらの物件を狙えば、ある程度の出店は確保出来るだろう。
但し、絶対数には限りがあるし、テナント撤退によって空きスペースとなる物件はＳＣ自体の集客力や当該売場への客導線等、何らかの問題を抱えている場合が多いから、十分な調査と低コストな出店が必須となる。 第二が新たな出店チャネルの開発だ。急速出店を続けるユニクロやライトオンは２００１年１月末までは郊外ＳＣ主体の出店を続けるが、それ以降はロードサイド立地の見直し、ターミナル型ＳＣやダウンタウン路面への出店加速に加えて、百貨店インショップの出店も視野に入れている。ＳＣ出店空白期間は、複数チャネルで展開可能なＭＤの開発が成長継続の鍵となるのだ。
もちろん、「ＳＣに出店出来ないから他チャネルで代替えする」といった安易な取り組みでは失敗は目に見えている。かつて、紳士服店の急成長に魅せられた婦人服専門店チェーンが続々と郊外ロードサイドに進出したが離陸すら出来なかったし、百貨店アパレルの多くが郊外ＳＣに進出しているものの成功例はコムサ・イズム以外に見当たらない。新たなチャネルに乗り出すなら十分な準備と実験／検証の積み重ねが必要であり、単に空白期間対応と考えるならやめた方が良い。
３）ＳＣ出店空白期間明け（２００２年前半～）
２００１年１月末までのＳＣ開設ラッシュと２００２年前半までの開設数激減は誰もが読めるが、その後のＳＣ開設ペースはどう変化していくのだろうか。
大店立地法は環境保護的な色彩が強い事から空白期間明けも開設ペースは回復しないという見方もあるが、大手量販店の多くは「空白期間明けに再攻勢をかける」方針を示している。現在、出店調整中で２００１年１月末までにオープン出来ない物件が改めて大店立地法の手続きを踏んで出店する事から、２００２年前半以降は一時的にかなりの反動増が予想される。それが一巡した後はややペースダウンすると思われるが、開設数がここ数年の水準と較べて極端に落ち込む事はなく、結局は元のペースに戻ると見ていいだろう。
交通渋滞、騒音、排気ガス、景観等の指針をクリアするためにＳＣ開発コストが上昇してテナントの出店条件にハネ返る事は考えられるが、一方で開発資金調達の多様化や建設工法の低コスト化等の改善要因もあるから、ここ数年の出店条件改善の流れが逆転するとは考え難い。空白期間騒動も均してみれば結局、近年のトレンドと大差無かったという事になりそうだ。
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これら三段階の情勢掌握は不可欠だが、過去の出店ラッシュとその清算の歴史を鑑みれば、過敏な対応がよい結果をもたらすとは思えない。情勢に関わらず、立地対応の幅があって採算性が高く、デベロッパーからも高く評価されるパワー業態の開発を着々と押し進め、出店調査と採算計画を徹底していくべきではないか。
