商業界2009年1月号
『ＳＣ出店の最新状況』
（株）小島ファッションマーケティング代表取締役 小島健輔
テナント企業の出店意欲も既に冷え込み始めており、当社ＳＰＡＣ研究会加盟９５社の０８年８月末までの１年間の出店数はピークの前年から２３％減少。対して退店数は３６％増加して過去最多数を数え、退店率（退店数÷出店数）は５４.２％と４年ぶりに５０％を超えた。過去４年間の無謀な大量出店、ＳＣ間競合の深刻化、消費の急激な冷え込み、定期借家契約満了の到来ラッシュ、等を考えれば来期の退店急増は不可避で、退店率が１００％を超えた９８年当時の悪夢再現は必至の情勢だ。
０８年度の退店を検証してみると特定のＳＣに集中。中でも静岡パルコ、イオン大垣ＳＣは０７年開業、イオンモール武蔵村山ミュー、イオン発寒ＳＣは０６年開業と開業２年足らずでの退店で、新設ＳＣの不振が浮き彫りになっている。
販売不振や開発の失敗でＳＣデベの破綻も続出しており、５月の名古屋港イタリア村とミキシング（ガーデンモール木津川、ビッグホップガーデンモール印西など）、７月のゼファー（那須ガーデンアウトレットの共同開発者）、８月のアーバンコーポレーション（アーバンテラス茶屋町など）に続き、１０月にはリーマンブラザース破綻の余波でさくらシティ日立が閉鎖に追い込まれている。販売不振からテナントの退店が続出して営業継続が危ぶまれている破綻予備軍ＳＣは全国で数十ケ所に及んでおり、不況の深刻化で破綻に至るＳＣが続出する事は避けられない。
恐慌下で消費が凍結し次々とＳＣが破綻して行く中、敢えてＳＣに出店すると言うのなら、よほど適確なＳＣ選択とシビアな採算計画が求めらるのは当然だ。そこで有力テナント企業の出店事例から最新の出店環境を検証してみた。
定期借家契約も大型商業施設では常識化しており、５年前が５４％弱、４年前が７４％強、３年前が８割弱、２年前が８３％強、昨年が８８％弱、今年はほぼ９０％と急速に主流化した。中でもＧＭＳ／ＳＭ核大型ＳＣでは適用率が９６％強、駅ビルも同９３％強と完全に定着。既存店でも契約更新時に定期借家契約に切り替えるデベロッパーが多く、もはや旧借家契約は例外的となっている。
定期借家契約では満了時、デベロッパーの意向次第で退店を余儀無くされるが、実際、今年度の退店事例では定期借家契約終了を理由に退店した店舗の７割はデベに肩を叩かれている。加えて、定期借家契約店舗の約３１％が契約期間３年以下で、内装除却損のリスクが指摘される。
昨年は大都市の商業地価反騰を受けて駅ビル／ファッションビルはもちろん、郊外大型ＳＣにまで家賃上昇が波及し、下がり続けて来た保証金／敷金も家賃に比例して１２．３％も上昇したが、不動産バブルがはじけだした今年はダウンタウンＳＣ店舗の保証金／敷金は６％上昇に鈍化し、郊外ＳＣ店舗のそれは９.３％も低下した。郊外ＳＣでは景気後退下の開発ラッシュでリーシング難となった事も影響していると思われる。
ここ数年、坪当り内装費の上昇が顕著で、今年の出店事例平均では坪当り４６.５万円と前年から１０．８％も上昇。ダウンタウンＳＣ店舗平均は５１.０万円と前年から１０.４％上昇、郊外ＳＣ店舗平均も３９.８万円と同２.６％上昇しており、とりわけファッションビルは平均１２.８％、アウトレットモールは平均１１.１％と上昇が目立った。
資材や施工人件費の上昇に加え、平均店舗面積が６.５％縮小した事、アップスケール化が進んだ事（とりわけアウトレットモール店舗で著しい）が要因と思われる。ちなみに、内装監理費を負担している出店事例は約６４％で、約３６％の店舗は負担を回避している事に注目したい。
これらはテナント出店のケースであり、歩率の高い百貨店インショップでは郊外店でも平均不動産費率は２９％近く、ダウンタウン店では３４％に達する。
テナント店の坪当り不動産費月額は販売効率の高い駅ビルが約８４５００円と最も高く、ファッションビルが約６４３００円で続く。意外と販売効率が高いアウトレットモールが約５８８００円、ダウンタウンのＧＭＳ核ＳＣが約５１９００円。郊外大型ＳＣは約４０９００円と４万円を超え、郊外小型ＳＣは約３１４００円と３割方安いが販売効率はそれ以上に低い。郊外大型ＳＣも坪月４万円超という時代になっており、それなりの販売効率が出せないと利益は望めない。歩率の高い百貨店インショップでは郊外店でも約５３４００円、ダウンタウン店では１３８５００円と法外な負担となる。この相場はデベロッパーの評価の高いＳＰＡＣメンバーの平均値であり、一般のローカルテナントはこれより割高な水準を覚悟する必要があろう。
逆に低評価だったのが大和情報サービス、大和リース、ロック開発の大和系小商圏ＳＣデベロッパー。西友、イズミ、イトーヨーカ堂、ユニーなどの量販店系デベロッバー、双日商業開発、東京建物も評価が低い。
最近の不振を反映してか郊外ＳＣデベの評価が下がった一方、駅ビル系／アウトレットモール系デベの評価が高まった（ファッションビル系デベは評価が分かれた）。各社の評価は各社の開発した個別ＳＣの営業成績とほぼ一致しており、実績がシビアに評価されている。逆に言えば、高評価デベロッパーの開発するＳＣは成功率が高いという事にもなろう。
